深圳市中港源物流搬家有限公司
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物流地产,是经营专业现代化的物流设施的载体,是出于房地产开发企业对利润的追求,根据物流企业客户需要,选择一个合适的地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
近年来,在电商行业高速发展、一二线城市高端仓储需求增加以及国家政策的支持下,包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企在内的传统住宅开发企业都已对物流地产有所布局。
中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米,人均面积不到0.015平米,而美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平米,折合人均面积达1.17 平米。我国优质物流设施60%位于一线城市,随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透,未来优质现代物流仓储增长空间巨大。
分区域来看,目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主,正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺,租金涨幅高于二线城市,但是由于拿地成本走高,目前从回报稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定,空置率低,产业布局比较成熟,一线城市仍更具投资吸引力。另一方面,随着核心城市中心不断外扩,一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更,地价可能出现爆炸式增长,也能给相关企业带来丰厚收益。
对于一般物流园区,土地增值收入并没有成为主要收入来源。从国内物流园区收入结构可以看见,仅有27%的园区将土地增值收入作为收入来源。也即公司并未将这部分收入计入核算,没有定期计入公允价值,例如上市公司深基地(宝湾物流)的报表中就从未调整过物业公允价值。
目前房企布局物流地产较为主流的模式是房企主导,通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产,如万科、招商等。万科作为房企进军物流地产的先行者之一,早在2014年就涉足物流地产。2015年6月,万科撤销物流地产事业部,成立万科物流地产发展有限公司。目前万科累计获取物流地产项目50多个并设立物流地产基金,发展至今已初具规模。
随着参与者的增加,以及资本助推,国内物流地产行业格局未来三五年内将发生重大变化,新的市场格局及地位也将随之确立。